กรณีที่มีคดีเพื่อนบ้านบุกยึดบ้านร้างที่เจ้าของซื้อทิ้งไว้ โดยอ้างว่าใช้สิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ ซึ่งเป็นข่าวต่อนเองมาตั้งแต่ปลายปี 2566 ที่ล่าสุด แม้ศาลจะยังไม่ตัดสินคดีนี้ แต่ก็พบว่าเพื่อนบ้านกลับมายึดบ้านรอบที่ 2
โดยบริเวณหน้าบ้านดังกล่าว ยังมีประกาศติดไว้ ระบุข้อความด้วยว่ “บ้านหลังนี้ ข้าพเจ้าได้กรรมสิทธิ์ โดยการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย บุคคลใดเข้ามากระทำการใดๆในบ้านและที่ดินและบ้านหลังนี้ ถือว่ามีความผิดฐานบุกรุก จึงประกาศให้ทราบโดยทั่วกัน”
“การครอบครองปรปักษ์” ถูกระบุไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ระบุว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
โดยสำนักงานศาลยุติธรรม อธิบายข้อกฎหมายไว้ว่า ในทางปฏิบัติ แม้จะเข้าองค์ประกอบตามมาตรา 1382 กำหนดแล้ว บุคคลที่อ้างการครอบครองปรปักษ์นั้น ต้องดำเนินการ ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้มีคำสั่งให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ พร้อมแสดงหลักฐาน
ทั้งนี้ ก่อนศาลจะพิจารณา ศาลจะมีหมายส่งไปยังเจ้าของที่ดิน ที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ดังกล่าว เพื่อให้มาคัดค้าน และศาลจะมีคำสั่งให้ผู้กล่าวอ้างการครอบครองปรปักษ์ดำเนินการเกี่ยวกับการรังวัดที่ดินพิพาท เพื่อประกอบการพิจารณาด้วย
กรณีไม่มีผู้คัดค้าน ศาลอาจจะมีคำสั่งให้บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้นั้นต้องนำคำสั่งศาลไปติดต่อกรมที่ดินเพื่อขอเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้
อย่างไรก็ตามการได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ไม่ได้ง่ายและต้องมีหลักเกณฑ์หลายอย่างตามกฎหมาย ดังนี้
- ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยมีการเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้อื่น จะเป็นใครก็ได้ แต่ต้องไม่ใช่ที่ดินของผู้ครอบครองปรปักษ์เอง เพราะการครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้ก็แต่เฉพาะในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น
- ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องเป็นที่ดินมีโฉนดเท่านั้น และหากที่ดินดังกล่าวทางราชการเพิ่งจะออกโฉนดที่ดิน ระยะเวลาที่ครอบครองก่อนที่ดินจะออกโฉนดจะไม่นำมานับรวมเพื่อได้สิทธิ์ ที่ดินมีการออกโฉนดเมื่อใดก็เริ่มนับตั้งแต่บัดนั้นเป็นต้นไปจนครบ 10 ปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์ ส่วนที่ดินมือเปล่า ได้แก่ ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะมีได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น
- ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ คือครอบครองอยู่ได้โดยไม่ได้ถูกกำจัดให้ออกไป หรือถูกฟ้องร้องมีคดีความกัน หรือโต้เถียงกรรมสิทธิ์กัน เช่น ต่างฝ่ายต่างหวงห้ามต่อกันโดยอ้างว่าตนเป็นเจ้าของจะถือว่าเป็นการครอบครองโดยความสงบไม่ได้
- ต้องเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย คือ ไม่ได้มีการปิดบังอำพราง หรือซ่อนเร้นเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น เช่น สร้างฐานรากของโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนที่ฝังอยู่ใต้ดินรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น โดยมีเจตนาเพื่อซ่อนเร้นปกปิดการกระทำที่ไม่ชอบของตน ไม่อาจถือว่าครอบครองที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยเปิดเผย ตามมาตรา 1382
- ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ การยึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นนั้น มิใช่เพียงแต่ยึดถือครอบครองเพื่อตนเองอย่างสิทธิครอบครองเท่านั้น แต่จะต้องมีการยึดถือครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นด้วย เช่น ต้องมีการทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์สินนั้น , มีการขัดขวางห้ามบุคคลอื่นเข้ามายุ่งเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น และไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิ หรือยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์นั้นด้วย
- ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นและหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ เช่น ทรัพย์สินอื่นที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์ มีคำกล่าวติดตลกกันว่าแย่งครอบครองไม้ขีดไฟต้องใช้เวลาถึง 5 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์ แต่แย่งครอบครองที่ดินมือเปล่าใช้เวลาเพียงแค่ 1 ปี ก็ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองแล้ว
- ประการสุดท้ายแม้กฎหมายจะไม่ได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้ครอบครองจะต้องกระทำด้วยความสุจริตก็ตาม แต่การใช้สิทธิแห่งตนบุคคลทุกคนต้องกระทำโดยสุจริต การใช้สิทธิทางศาลจึงต้องมาด้วยมือที่สะอาด การแย่งการครอบครองที่มีเจตนาไม่สุจริต เช่น ลักทรัพย์ บุกรุก ฉ้อโกง ฯลฯ อันมีพฤติกรรมเป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผิดศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย ก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ และไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
ขณะที่ “เจ้าของที่ดิน” ดูแลอย่างไร ไม่ให้กลายเป็นการครอบครองโดยปรปักษ์
- หมั่นไปดูที่ดินเป็ฯประจำ อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง
- ถามไถ่ชาวบ้านละแวกใกล้เคียงว่ามีใครมาใช้ที่ดินของเราหรือไม่
- ตรวจหลักหมุดให้อยู่ที่เดิม/มีการเคลื่อนย้าย/ชำรุดหรือไม่
- ถ้าหลักหมุดหาย/ถูกย้าย ให้แจ้งความดำเนินคดี
- ควรรังวัดที่ดินอย่างน้อยทุก 5 ปี เพื่อตรวจสอบที่ดินว่าเพิ่มหรือลดลงหรือไม่
- ถ้าพบผู้อื่นเข้ามาครอบครอง/อยู๋อาศัย ควรให้ทำสัญญาเช่า/จะซื้อจะขาย/ขับไล่/โต้แย้งทันที
- ควรติดป้าย/ล้อมรั้วที่ดินไว้ เพื่อแสดงว่าที่ดินมีเจ้าของ และกำหนดเขตแดนที่แน่นอน
- สังเกตว่ามีรอยทางเดินผ่าน/ทางรถวิ่งผ่านประจำหรือไม่
- เสียภาษีตามกฎหมายกับกรมที่ดินหรือหน่วยงานราชการ
ข้อมูลขาก : สำนักงานศาลยุติธรรม (1) (2)
- ไม่สามารถใส่ชื่อเว็บไซต์ใด ๆ ก็ตาม ลงในช่องแสดงความคิดเห็น
- ระบบสามารถรับข้อความ ได้สูงสุดเพียง 2,000 ตัวอักษร ต่อหนึ่งครั้ง
- ผู้ดูแลเว็บไซต์ จะลบข้อความที่ไม่เหมาะสม และข้อความโฆษณาสินค้า หรือบริการ