สคบ.แนะละเอียดยิบ! วิธีป้องกันถูกเจ้าของห้องเช่ารีดเงินค่าประกัน อ้างโต๊ะ-ตู้-เตียงพัง!

ตู้พังถูกปรับครึ่งหมื่น ประตูเป็นรอยเปลี่ยนทั้งบาน เตียงนอนเลอะให้ยกหลังใหม่

ทั้งที่ความจริงสภาพการใช้งานยังใช้ได้และความ “เสียหาย” ไม่ได้ถึงขั้นนั้น! กลายเป็นคำพูดปากต่อปากติเตียนและความรู้สึกทุกข์ของผู้เช่าที่เกิดขึ้นหลังการโยกย้ายหอพักมากที่สุด ซึ่งจากข้อมูลการร้องเรียนที่เป็นผลพวงจากเรื่องดังกล่าวมาทางกรมคุ้มครองผู้บริโภค ปัจจุบันอยู่ที่ 100 รายต่อเดือนเท่านั้น เมื่อเทียบกับจำนวนของหอพักทั้งหมดที่ประกอบการ

นาย พิฆเนศ ต๊ะปวง รองเลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) แนะวิธีป้องกันพร้อมสร้างความทรงจำดีๆ ซึ่งควรจะเป็นในระยะอย่างต่ำสุด 6 เดือน ของเวลาการเป็นลูกค้าและผู้ค้าที่เอื้อประโยชน์ต่อกัน ดังต่อไปนี้

รู้จักสิทธิก่อนเช่า-ป้องกันถูกลักไก่

ตามพรบ.ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ 2561 ข้อที่ 3 ว่าด้วยสัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้เช่าต้องมีข้อความภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้อย่างชัดเจน มีขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่าสองมิลลิเมตร โดยมีจำนวนตัวอักษรไม่เกินสิบเอ็ดตัวอักษรในหนึ่งนิ้ว และต้องใช้ข้อสัญญาที่มีสาระสำคัญและเงื่อนไข ดังต่อไปนี้

1.รายละเอียดเกี่ยวกับผู้ประกอบธุรกิจ ผู้เช่า และทรัพย์สินที่ให้เช่า

2.ชื่อและที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจ และผู้มีอำนาจในการทำสัญญา

3.ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า

4.ชื่อและสถานที่ตั้งของอาคาร

5.รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของอาคาร รวมถึงทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ของอาคาร

6.กำหนดระยะเวลาเช่าอาคาร โดยระบุวัน เดือน ปี ที่เริ่มต้น และวัน เดือน ปี ที่สิ้นสุดการเช่า

7.อัตราค่าเช่าอาคาร โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าอาคาร

8.อัตราค่าสาธารณูปโภค เช่น ค่ากระแสไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าสาธารณูปโภคดังกล่าว

9.อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ เช่น ค่าจดปริมาตรการใช้กระแสไฟฟ้าและปริมาณการใช้น้ำประปา ค่าสูบน้ำเพื่อเพิ่มแรงดันน้ำประปาภายในอาคาร ทั้งนี้เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริง และมีเหตุผลอันสมควร โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว

10.อัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (ถ้ามี) ทั้งนี้ เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริงและมีเหตุผลอันสมควร โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายในการให้บริการดังกล่าว

11.จำนวนเงินประกัน

12.ราคา ระยะเวลาเช่าเท่าไหร่ ค่าบริการอะไรต่างๆ เป็นอย่างไร มีไหม สภาพพื้นฐาน มีก็สัญญาปฏิบัติตามสัญญากันไป

“ในอดีตจะเห็นได้ว่าในสาระสำคัญเงื่อนไขที่ 5 คือกรณีที่เกิดขึ้นระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าที่มีการเอารัดเอาเปรียบกันเกิดขึ้น โดยคำว่ารายละเอียดที่กฎหมายกำหนดนั้นแต่ละคนย่อมมีคำว่ารายละเอียดที่ต่างกัน อาจจะมีมากมีน้อยไม้รู้แต่กฎหมายบังคับให้ระบุรายละเอียดนั้น ซึ่งผู้ประกอบการอาจจะแค่ระบุสภาพของทรัพย์สินและอุปกรณ์แค่ โต๊ะ 1 ตัว ตู้ 1 ใบ เตียง 1 หลัง ก็ได้ แต่ปัจุบันพรบ.ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ 2561 บังคับระบุให้มีการกำหนดรายละเอียดนอกจากจำนวน ต้องระบุสภาพคุณภาพ ดีหรือไม่ดีและหมายเหตุ”

รองเลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค เปิดเผยถึงรูปแบบสัญญาเช่าที่ป้องกันการเกิดการเอารัดเอาเปรียบกันขึ้น โดยมีความผิดข้อกฎหมายที่ว่าหากผู้ประกอบการไม่ระบุรายละเอียดใดๆ มีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี และปรับไม่เกิน 1 แสนบาท

“ภาพถ่าย” หลักฐานสำคัญในการทำสัญญา

รองเลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค บอกอีกว่านอกเหนือไปจากการระบุรายละเอียดการทำสัญญาแบบเป็นลายลักษณ์อักษร ที่สำคัญในการป้องกันเรื่องนี้สิ่งที่ผู้เช่าควรรู้และกระทำในทุกครั้งที่ก่อนทำสัญญาคือ ‘การถ่ายรูป’

“การถ่ายรูปคือการระบุการเปลี่ยนได้ดีที่สุด แนบเก็บในสัญญาของทั้งผู้ประกอบการและผู้เช่า เพราะผู้เช่ามีสิทธิแล้วก็ต้องมีหน้าที่ด้วย เป็นของเราที่จะโต้แย้งบอกผู้ให้เช่า ถ้าไม่เราถูกก็ต้องไม่ทำสัญญาหรือทำก็ทำสัญญาให้ครบว่ามีรูปแบบนี้ มีรายละเอียดแบบนี้ ไม่เช่นนั้นพอเซ็นต์สัญญาไม่เป๊ะรับไปแล้วจะกลายเป็นผู้เช่ารับส่งต่อความรับผิดชอบของอาคารหรือห้องเช่า รวมถึงทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ”

พูดง่ายๆ ไม่ต่างจากการซื้อบ้านนั้นเอง โดยหากผู้เช่าได้รับสัญญาเช่าในลักษณะนี้ผู้เช่าจะต้องทำการรักษาสิทธิของตัวเอง ซึ่งก่อนการเซ็นต์สัญญาตกลงกันให้ผู้เช่าเพิ่มรายละเอียดระบุด้วยว่าอุปกรณ์ต่างๆ อยู่ในสภาพเป็นเช่นไร อยู่ในขั้นการใช้งานแบบดีหรือไม่ดี มีตำหนิอะไรหรือไม่

“ถ้ามีอะไรต้องซ่อมแก้ไขผู้ประกอบการต้องซ่อมให้โดยไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ ทั้งสิ้น ถ้าจะเอาละเอียดตามสิทธิไม่ต่างจากเราซื้อบ้านหลังหนึ่งก่อนที่เราจะเซ็นต์สัญญารับบ้านเราต้องรู้อะไรบ้างเกี่ยวบ้านหลังนั้น จำนวนประตู/ลูกบิด กี่ตัว หน้าต่าง/ไฟ มีเท่าไหร่ พื้นห้องนอน/ห้องน้ำ/ระเบียบดีหรือไม่ดีระบุด้วยว่าอยู่ในสภาพใดกระทั่งสีที่ทาเป็นสีชนิดประเภทใด”

“ไม่ใช่ประตูพลาสติกพังจะให้ใช้เป็นประตูไม้ มันก็ไม่ได้” รองเลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคระบุ

พังเท่าไหร่ ‘จ่าย’ เท่านั้น

รองเลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค กล่าวว่ารูปแบบของการเสียหายสามารถแบบออกเป็น 2 รูปแบบ คือ

1.ความเสียหายจากการใช้งานปกติ ผู้เช่าไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย

2.ความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานผิดประเภท เช่น ลิ้นชักตู้หักเพราะปีนขึ้นไปหยิบของ เก้าอี้นำมาเป็นแท่นวางของ ผู้เช่าจะต้องชดใช้ค่าเสียหาย โดยในทางกฎหมายเรียกว่า ‘ค่าสินไหมทดแทน’ ชดใช้ได้ ตั้งแต่ การแก้ไขตกแต่งให้กลับมาใช้งานได้ปกติดังเดิมหรือชดใช้ค่าเสียหาย กระทั่งปรับเปลี่ยนของใหม่มาทดแทน

“สินไหมทดแทนคือทำอย่างไรให้มันกลับคืนสู่สภาพเดิมที่มันเคยเป็นอยู่ได้มากที่สุด ให้สภาพมันเหมือนกับตอนที่เราถ่ายภาพไว้ตอนเซ็นต์สัญญารับ เป็นสิทธิของผู้เช่า ผู้ให้เช่าต้องให้สิทธิเข้าไปซ่อมแก้ไขให้เหมือนเดิมปกติ”

โดยวิธีการแก้ไขอันดับแรกคือการทำการตกลงกันระหว่างผู้ให้เช่า-ผู้เช่า ว่ามีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเท่าไหร่ ซึ่งหากผู้บริโภคเห็นว่าไม่เป็นธรรมมีการเก็บราคาที่สูงเกินจริง สามารถใช้ช่างกลางเพื่อรับงานแก้ไขได้ตั้งแต่ การตีราคา วิธีการซ่อมแซมและค่าซ่อมแซม

“แต่ก็จะมีเรื่องในช่วงเวลาซ่อมมีค่าเสียโอกาสในการเช่า คือเวลาที่ไม่ได้ใช้ห้อง ก็คิดได้อีกในหลักการทางกฎหมายถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายทั้งหมด ซึ่งค่าเสียโอกาสเกณฑ์ในการคิดก็ขึ้นอยู่กับการประกอบการของอาคารให้เช่า อาทิเช่น ห้องเช่าราคา 3,000 บาท ตกแล้วค่าเช่าต่อวันอยู่ที่ 100 บาท ก็คือค่าเสียโอกาส หรือในกรณีที่เปิดบริหารห้องรายวันร่วมด้วย ก็อาจจะคิดตามราคาห้องเช่ารายวันที่เก็บค่าบริการ

“ส่วนกรณีที่ถ้าแก้ไขไม่ได้ให้ใช้เป็นเงินไม่ได้แปลว่าต้องชดใช้ด้วยราคาเต็ม แต่ชดใช้ตามสภาพ ณ ตอนที่ทำสัญญา ซึ่งจะมีเรื่องของการเสื่อมราคา เช่นใช้มา 5 ปี จากราคา 3,000 บาท ตีค่าเสื่อมแล้วเหลือ 1,000 บาท ก็ชดใช้ 1,000 บาท เท่านั้น  หรือกรณีแก้ไขไม่ได้จำต้องซื้อเข้ามาทดแทนใหม่ต้องอิงราคาปัจจุบันของวันที่ตรวจสภาพอุปกรณ์ของวันเลิกเช่า ราคาเก่า 5,000 บาท แต่วันนี้เหลือแค่ 3,000 บาท เราก็ชดใช้แค่ 3,000 บาท”

ทั้งนี้ทั้งนั้นหากความเสียหายที่เกิดขึ้นผู้เช่าได้ดำเนินการชดใช้ค่าเสียหายไปแล้ว อุปกรณ์ต่างๆ ที่ชดใช้ไปผู้เช่ามีสิทธิเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์สามารถนำสิ่งของนั้นออกไปหลังจากเลิกสัญญาเช่า

และในทางกฎหมายเงินประกันต้องคืนทันที ยกเว้นว่าถ้ามีความเสียหายผู้ให้เช่าจะต้องประเมินค่าความเสียหายให้เสร็จภายใน 7 วัน เท่านั้น นับตั้งแต่ผู้เช่าย้ายออก ถ้าแจ้งหลังจากนั้นแสดงว่าไม่มีค่าเสียหายต้องคืนเงินประกันทั้งหมดทันทีให้หมด

“เราต้องอยู่ด้วยการถ้อยทีถ้อยอาศัยซึ่งกันและกัน เกิดความเสียหายมันเท่าไหร่ถึงจะเหมาะสม เราคิดว่าผู้ให้เช่าก็อาจจะต้องยอมผู้เช่าบ้างและผู้เช่าเองก็อาจจะต้องยอมผู้ให้เช่าเช่นกัน แต่ต้องไม่เอารัดเอาเปรียบเกินสมควร ไม่ใช่ว่าถือว่าเงินประกันอยู่ที่ฉันเท่าไหร่ฉันก็หักหมด ทุกเคสก็จะหักกันหมด ซึ่งก็สามารถที่จะแจ้งสคบ .ได้หากไม่ได้รับความเป็นธรรม ไม่เสียค่าใช่จ่าย ทางเราจะเข้าไปตรวจสอบ เป็นคนกลางหาช่างมาตรวจสอบว่ามันจะควรจะอยู่ที่ราคาเท่าไหร่ หักมากเกิดไปเราก็ใช้สิทธิ์สคบ.ในการเรียกเงินคืนให้” รองเลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค กล่าวทิ้งท้าย

ข่าวจาก : Posttoday